Navigere opp
Logg på
 
 
 
Du er her: Forsiden > Eiendommene > Tomtefeste > Endringer i tomtefesteloven mv. - Informasjon til deg som fester tomt til bolig- eller fritidshus

Endringer i tomtefesteloven mv. - Informasjon til deg som fester tomt til bolig- eller fritidshus

Statskog skal forvalte og utvikle verdier på fellesskapets grunn. Foretakets eiendommer utgjør om lag 20 prosent av Norges areal. Eiendommene skal drives på forretningsmessig grunnlag. Tomtefesteloven ble endret med virkning fra 1. juli 2015. Statskog endrer sin praksis i lys av nye lovregler. Vår oppgave er å forvalte kontraktene på avtalte vilkår og ut fra den til enhver tid gjeldende lovgivning. 

 
Hvorfor endrer Statskog praksis rundt tomtefeste?

Den europeiske menneskerettsdomstolen slo i juni 2012 fast at dagjeldende tomtefestelov brøt med menneskerettighetene til vern av eiendom. Årsaken var at tomtefesteloven grep inn i avtaleforholdet mellom grunneier og fester, på en måte som i for sterk grad overførte rettigheter og eiendomsverdier fra grunneier til fester. 

Stortinget tok avgjørelsen til etterretning og endret tomtefesteloven slik at loven heretter ikke griper like sterkt inn i avtaleforholdet mellom deg som fester og Statskog som grunneier. 

Ny tomtefestelov medfører derfor endringer i Statskogs praksis.


Hvem vil oppleve endringer?

Endret praksis gjelder tidsavgrensede kontrakter inngått før 1.1.2002 og omhandler to forhold:

- forlengelse av festekontrakt
Festekontrakter kan være tidsavgrenset. Etter de nye reglene vil festeforholdet løpe videre ved utløp. Tilsvarende gjelder for kontrakter grunneier sier opp. Grunneier er imidlertid nå gitt rett til å foreta en form for tomteverdiregulering ved forlengelsen. 

Statskog endrer praksis i tråd med dette slik at vi ved forlengelse vil kreve festeavgiften oppjustert (jf. tomtefesteloven § 15 fjerde ledd). De fleste av Statskogs kontrakter inngått i tiden før 1.1.2002 er tidsavgrensede eller oppsigelige og omfattes av lovendringen.

- innløsning av tomt
Dersom tomten er festet i mer enn 30 år og du ønsker å innløse og bli eier av tomten, kan du fremme krav om dette   (jf. tomtefesteloven § 32 flg). I lovbestemmelsen heter det at innløsningssum fastsettes til 25 ganger oppregulert leie, eller til 40 % av tomtens verdi. 

Vår oppgave er å velge det innløsningsalternativ best ivaretar fellesskapets verdier. 

Etter lovendringen vil Statskog i enkelte tilfeller derfor kreve 40 % av tomteverdien for kontraktstyper foretaket tidligere har latt innløse til 25 ganger oppregulert leie. 


Hvorfor oppstår det forskjeller mellom festere?

En rekke forhold resulterer i at festere opplever forskjeller. Først og fremst handler dette om at festere ikke har likelydende avtaler, og at loven har forskjellige regler for ulike kontrakter. Dette innebærer at naboer i samme hyttefelt kan oppleve å måtte betale en ulik kjøpesum ved innløsning. 

Det er viktig å være klar over at Statskog ikke har lagt opp til forskjellsbehandling. Foretaket har avtalt regulering etter utvikling i tomtens verdi og/eller regulering etter utvikling i pengeverdi. Foretaket har ikke avtalt rett for fester til innløsning av tomten.

Det er når loven griper inn i kontraktene forskjellene oppstår. Når lovverk og rammevilkår endres, vil festere oppleve å bli ulikt behandlet. Det er beklagelig at like tilfeller dermed behandles ulikt over tid, men er altså en konsekvens av rettsutviklingen innen tomtefeste.

Grunneier kan ikke lastes for forskjellene. Vi bestreber oss på å behandle like tilfeller likt, ut i fra den til enhver tid gjeldende tomtefestelov.

 
Hvorfor velger vi løsninger som er mer ugunstig for fester?

Tomtefeste har vært og er et svært omskiftelig rettsområde, noe som er krevende for både fester og bortfester. 

Statskog SF skal forvalte verdiene på statens grunn til beste for fellesskapet. Man kunne tenke seg at Statskog valgte dårligere innløsnings- og reguleringsløsninger enn loven gir grunneier rett til. Dette ville imidlertid innebære at verdier tilknyttet fellesskapets grunn overføres til enkeltpersoner som har feste på Statskogs grunn. Dette ville være i strid med Statskogs mandat.

Vi ser at lovendringer og endringer i kontraktspraksis kan oppleves urettferdige. Vi må likevel forholde oss til kontraktene, og til den til enhver tid gjeldende rettstilstand.


Hvordan løses uenighet?

Det kan oppstå uenighet på flere områder; fortolkning av om festeavtalen er tidsavgrenset, regulering av festeavgift, hva er riktig tomteverdi, mv.

Hovedregel er at den part som ønsker en endring av festeforholdet må kreve skjønn. Oppregulering av festeavgiften kreves av grunneier. Innløsning av tomten må kreves av fester. Blir partene ikke enige er det i praksis grunneier som krever skjønn til fastsettelse av ny festeavgift, og fester som krever skjønn til fastsettelse av vilkårene for innløsning. Domstolene gir veiledning omkring fremgangsmåten. Det er vanlig å engasjere egen advokat for å føre saken for skjønnsretten. 

Dersom du ønsker tomten innløst, og ikke aksepterer bortfesters tilbud om innløsning, må du altså selv kreve saken avgjort ved rettslig skjønn eller engasjere en advokat til å føre saken for deg.

For å verdivurdere en tomt, innhenter Statskog takster fra uavhengige taksatorer. Vi følger også aktivt med på omsetning av eiendom. På dette grunnlaget fastsettes tomteverdien i tilbud til deg som fester. 

Har du spørsmål, kan du ta kontakt per brev eller e-post til kontrakt@statskog.no. Du kan også benytte vår svartjeneste på telefon 07800, tastevalg 2.

​​



Inatur.no GodTur.no Rypeprosjektet 2006 - 2011
Statskog SF | Søren R. Thornæs vei 10, Postboks 63 Sentrum, 7801 Namsos | Tlf: 07800 | post@statskog.no | webmaster@statskog.no